La surface habitable est définie par l'article R. 111-2 du code de la construction

C'est à dire la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres...

Contours de la surface habitable :
Il n'est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés et de tous les espaces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Source : Wikipedia